Estado legislativo — ler antes de usar este documento A lei de autorização legislativa foi promulgada pelo Presidente da República a 2 de Março de 2026 e publicada em Diário da República a 6 de Março. O Governo dispõe agora de 180 dias, até início de Setembro de 2026, para aprovar os decretos-lei que darão entrada em vigor às medidas concretas. As medidas estão aprovadas e autorizadas pelo Parlamento mas ainda não são aplicáveis. Nas conversas com clientes, esta distinção é essencial: não se pode invocar nenhuma destas medidas numa transacção actual. O que existe é um quadro legal autorizado, cuja regulamentação está pendente de publicação pelo Governo.

O que é este pacote e por que razão importa

O Governo apresentou um conjunto de medidas de desagravamento fiscal destinadas a aumentar a oferta de habitação e a tornar o arrendamento mais atractivo para senhorios e investidores. As medidas abrangem quatro eixos principais: redução do IVA na construção e reabilitação, incentivos ao arrendamento a rendas moderadas, benefícios para investidores institucionais, e agravamento do IMT para compradores não residentes.

Para os agentes do EXPOgroup Além Tejo, este pacote cria oportunidades concretas de conversa com três tipos de cliente: proprietários que ponderam vender ou arrendar, compradores que constroem ou reabilitam, e investidores com carteira de imóveis para arrendamento. O pacote não resolve a crise de oferta de forma imediata, mas abre janelas de conversa com clientes que até agora podiam estar em espera.

IVA reduzido a 6% na construção e reabilitação

A taxa de IVA nas empreitadas de construção ou reabilitação desce de 23% para 6%. Esta redução aplica-se em três situações distintas.

Construção para venda

• Preço de venda máximo: 660.982 euros

• O imóvel deve ser colocado no mercado no prazo de 2 anos após a emissão da documentação de início de utilização

• O comprador tem de manter o imóvel como habitação própria e permanente durante pelo menos 12 meses

• Se não cumprir, o comprador fica sujeito a agravamento de 10 pontos percentuais no IMT

Construção para arrendamento

• Renda mensal máxima: 2.300 euros

• Primeiro contrato de arrendamento celebrado no prazo de 2 anos após o início de utilização

Autoconstrução

Quem constrói casa própria pode solicitar à Autoridade Tributária a restituição da diferença entre o IVA pago à taxa normal de 23% e o que resultaria da taxa reduzida de 6%. O pedido deve ser apresentado no prazo de 12 meses após a emissão da licença de utilização. A AT tem 150 dias para devolver o montante. 

Período de aplicação da taxa reduzida de IVA A taxa reduzida aplica-se a operações urbanísticas com iniciativa procedimental entre 25 de Setembro de 2025 e 31 de Dezembro de 2029, com exigibilidade de IVA entre 1 de Janeiro de 2026 e 31 de Dezembro de 2032. Para clientes com projectos em fase de licenciamento, o timing da iniciativa procedimental é determinante. Vale a pena verificar a data de entrada do pedido.

 

Incentivos ao arrendamento

O conceito de renda moderada corresponde a rendas mensais até 2.300 euros, equivalente a 2,5 vezes o salário mínimo de 2026. Este limiar é o eixo em torno do qual se organizam a maioria dos benefícios fiscais do pacote.

Rendas moderadas — redução de IRS e IRC

• Senhorios particulares: a taxa de IRS sobre rendimentos prediais desce de 25% para 10%, em contratos com renda até 2.300 euros e duração mínima de 3 anos. Vigora até 2029 e aplica-se a contratos novos e existentes.

• Empresas e trabalhadores independentes com contabilidade organizada: os rendimentos prediais de rendas moderadas são considerados em apenas 50% para efeitos de IRC ou IRS categoria B.

Arrendamento Acessível — isenção total de IRS e IRC

Para contratos enquadrados no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), há isenção total de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais. As condições são:

• Renda máxima de 80% da mediana de preços por m2 divulgada pelo INE para o respectivo concelho

• Prazo mínimo de contrato de 3 anos, ou 3 meses no caso de residência temporária

Contratos de Investimento para Arrendamento

Investidores com projectos em que pelo menos 70% da área de construção seja destinada a arrendamento habitacional podem celebrar Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), com vigência até 25 anos. Os benefícios incluem:

• Isenção de IMT e Imposto do Selo

• Isenção de IMI por 8 anos e, depois, redução de 50%

• Isenção do AIMI

• Taxa reduzida de IVA a 6% nas empreitadas

• Restituição de 50% do IVA suportado em serviços de arquitectura, engenharia e projectos

Agravamento do IMT para não residentes

Os não residentes que comprem imóveis em Portugal passam a pagar uma taxa única de IMT de 7,5%, independentemente do valor do imóvel. Existem duas excepções que suspendem este agravamento:

• O comprador torna-se residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos após a aquisição

• O imóvel é colocado em arrendamento com renda moderada no prazo de 6 meses e mantido em arrendamento por pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos após a compra

Para clientes internacionais em processo de decisão, este agravamento é um argumento de urgência legítimo. O custo adicional pode ser significativo e a janela sem esta taxa pode estar a fechar.

Outros benefícios fiscais

Dedução de IRS para inquilinos

• 2026: dedução máxima de 900 euros por rendas pagas

• A partir de 2027: dedução máxima de 1.000 euros

Isenção de mais-valias no reinvestimento em arrendamento

Quem vender um imóvel pode beneficiar de isenção de mais-valias se reinvestir o valor de realização, deduzido de eventual empréstimo, na compra de outro imóvel destinado a arrendamento com renda moderada até 2.300 euros. As condições são:

• Reinvestimento efectuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda

• Intenção de reinvestimento declarada na declaração de IRS do ano da alienação

• O imóvel de destino deve ser arrendado a preço moderado

Implicações práticas para o trabalho dos agentes

Este pacote abre conversas concretas com clientes que até agora podiam estar em espera. As oportunidades mais imediatas organizam-se por perfil de cliente.

Com proprietários que ponderam arrendar

A descida da taxa de IRS de 25% para 10% em rendas moderadas é o argumento mais directo. Um proprietário com um imóvel a 1.200 euros de renda mensal passa a pagar significativamente menos imposto. Vale a pena quantificar esse diferencial na conversa. A aplicação a contratos existentes, e não apenas a novos, alarga muito o universo de clientes abrangidos.

Com vendedores que têm mais-valias

A isenção de mais-valias no reinvestimento em arrendamento moderado é uma janela de planeamento fiscal relevante, sobretudo para clientes com segunda habitação ou imóveis herdados. A conversa deve ser feita com o enquadramento correcto e sempre com recomendação de consulta a contabilista ou advogado fiscal.

Com promotores e investidores

Os CIA e a redução do IVA na construção são medidas dirigidas a este perfil. Se tiverem projectos em carteira ou em fase de licenciamento, o timing é relevante. A iniciativa procedimental deve ocorrer antes de 31 de Dezembro de 2029.

Com compradores não residentes

O agravamento do IMT para 7,5% é um argumento de urgência legítimo para clientes internacionais que ainda não compraram. Quem está em processo de decisão deve ser informado desta alteração e do impacto no custo total da transacção. Em função do valor do imóvel, a diferença pode ser material.

Perguntas frequentes

 

P: Tenho um cliente que quer vender a sua habitação secundária e reinvestir o valor noutra casa para arrendar. Há lugar ao pagamento de mais-valias? Depende do destino do reinvestimento. Se o imóvel adquirido for destinado a arrendamento com renda mensal até 2.300 euros e o reinvestimento ocorrer entre os 24 meses antes e os 36 meses depois da venda, a mais-valia pode ficar isenta. O cliente tem ainda de declarar a intenção de reinvestimento no IRS do ano da venda. Se o imóvel de destino tiver renda acima desse limite ou não for para arrendamento, a isenção não se aplica. Recomende sempre consulta a contabilista ou advogado fiscal antes de qualquer decisão.

 

P: Um cliente meu está a construir casa própria. Pode beneficiar do IVA a 6%? Não directamente durante a obra, mas pode solicitar a restituição da diferença entre o IVA pago à taxa de 23% e o que resultaria da taxa de 6%. O pedido é feito à Autoridade Tributária no prazo de 12 meses após a emissão da licença de utilização. A condição é que o imóvel se destine a habitação própria e permanente durante pelo menos 12 meses.

 

P: Tenho um cliente investidor com vários imóveis para arrendamento. O que muda para ele? Se as rendas não ultrapassarem os 2.300 euros, a taxa de IRS desce de 25% para 10%. Se for empresa ou trabalhador independente com contabilidade organizada, os rendimentos de rendas moderadas são tributados em apenas 50%. Para projectos novos com pelo menos 70% da área destinada a arrendamento, pode aceder a um Contrato de Investimento para Arrendamento com isenções de IMT, Imposto do Selo, IMI por 8 anos e AIMI.

 

P: Tenho um cliente estrangeiro interessado em comprar. O que muda? Passa a estar sujeito a uma taxa única de IMT de 7,5%, independentemente do valor do imóvel. Há duas formas de evitar este agravamento: tornar-se residente fiscal em Portugal nos 2 anos seguintes à compra, ou colocar o imóvel em arrendamento com renda moderada no prazo de 6 meses e mantê-lo arrendado por pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos. Se o cliente está em processo de decisão, o timing é relevante.

 

P: As medidas já estão em vigor? Não. A lei de autorização legislativa foi publicada em Diário da República a 6 de Março de 2026, após promulgação presidencial a 2 de Março. O Governo tem agora 180 dias, até início de Setembro de 2026, para aprovar os decretos-lei que darão entrada em vigor às medidas concretas. Até essa data, nenhuma das medidas é aplicável. Nas conversas com clientes, esta distinção deve ser comunicada com clareza: o quadro está aprovado e autorizado, a regulamentação está pendente.

 

P: Um senhorio com contrato de arrendamento já existente pode beneficiar da taxa de IRS de 10%? Sim. A redução da taxa de IRS para 10% aplica-se a contratos novos e existentes, desde que a renda não ultrapasse os 2.300 euros e o contrato tenha duração mínima de um ano. O benefício vigora para rendimentos obtidos entre 2026 e 2029.

 

 

Fontes. Este documento foi preparado e escrito por Sérgio Ângelo com base nos seguintes dados actualizados: Proposta de Lei n.º 47/XVII/1.ª; lei de autorização legislativa promulgada a 2 de Março de 2026 e publicada em Diário da República a 6 de Março de 2026; Portal da Autoridade Tributária e Aduaneira; Código do IRS e Código do IRC, versões vigentes em Março de 2026; Código do IMT; Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE). As medidas descritas estão autorizadas pelo Parlamento mas dependem de regulamentação pelo Governo, com prazo até ao início de Setembro de 2026. As projeções e cenários são estimativas com base nos dados disponíveis e não constituem assessoria jurídica ou financeira. Para situações específicas, recomenda-se consulta a advogado ou contabilista certificado. EXPOgroup, Março 2026.