1. O QUE DIZEM OS DADOS DE 2025
2025 foi o melhor ano de sempre. Pelo menos o terceiro consecutivo.
O INE publicou na última semana os números anuais:
Indicador | 2025 | Variação |
Transacções residenciais | 169.812 | +8,6% face a 2024 |
Índice de Preços da Habitação | +17,6% | Máximo histórico da série |
Volume de negócios | 41,2 mil milhões € | +21,7% |
Avaliação bancária mediana | 2.122 €/m² | Máximo histórico |
O Banco de Portugal, no Boletim Económico de Março de 2026 publicado na última semana, confirma o que estes números implicam: o preço mediano dos imóveis cresceu 80% desde 2019. O rendimento mediano das famílias cresceu 34% no mesmo período. O gap aumentou, e continua a aumentar.
2. O NÚMERO QUE NÃO APARECE NOS DESTAQUES
Há um dado nos números do INE que está a passar despercebido no ruído dos recordes: os compradores com domicílio fiscal fora de Portugal realizaram 8.471 transacções em 2025, uma redução de 13,3% face a 2024. Representaram apenas 5% do total, o nível mais baixo desde o início da série em 2019.
Compradores estrangeiros | 2024 | 2025 | Variação |
Total de transacções | 9.774 | 8.471 | -13,3% |
Peso no total | 6,3% | 5,0% | -1,3 p.p. |
O mercado que está a crescer não está a crescer por força dos compradores internacionais. Está a crescer porque os portugueses com capacidade financeira continuam a comprar. Quando esse segmento saturar ou quando as condições de financiamento se deteriorarem, o amortecedor que existia com a procura estrangeira já não está lá.
3. O QUE O BANCO DE PORTUGAL DIZ SOBRE O ACESSO DAS FAMÍLIAS
O Boletim do BdP é pedagógico na sua honestidade. A mensagem central é esta: as condições de acesso à habitação deterioraram-se de forma estrutural, e o alívio das taxas de juro produziu uma melhoria limitada porque os preços continuaram a subir.
Taxa de esforço habitacional | 2019 | 2021 | 2023 (pico) | 2025 |
Compra com crédito | ~30% | <30% | 53% | 48% |
Arrendamento | 36% | n.d. | n.d. | 47% |
Fonte: Banco de Portugal, Boletim Económico Março 2026
O BdP decompõe o problema por município e o resultado é estruturalmente mais grave do que os agregados nacionais sugerem. Em Lisboa, a prestação mensal para adquirir uma casa de área mediana subiu de 907 euros em 2019 para 1.811 euros em 2023, representando uma taxa de esforço teórica de 102% para uma família de rendimento mediano. No Porto, cresceu de 550 para 1.339 euros, correspondendo a 84% do rendimento mediano.
A questão que o BdP coloca explicitamente no Boletim é a seguinte: a partir de que percentil da distribuição de rendimento é possível comprar uma casa mediana com recurso a crédito sem ultrapassar uma taxa de esforço de 40%? A resposta é percentil 90 em Lisboa e percentil 80 no Porto. Em alguns municípios do Algarve, a quase totalidade dos agregados familiares residentes não seria sequer elegível para um empréstimo para compra da casa mediana. Em 2019, apenas 9 municípios excediam o limiar de 40% de taxa de esforço. Em 2023 eram 104 dos 294 analisados.
O retrato que o BdP constrói é inequívoco. |
Portugal é, à data dos últimos dados disponíveis, um país estruturalmente incapaz de produzir habitação acessível para a esmagadora maioria das suas famílias nos principais centros urbanos. Não é uma questão de ciclo. É uma questão de estrutura. E isso tem implicações directas para a composição da procura efectiva que sustenta o mercado em que trabalham. |
O que isto significa na prática: uma família com rendimento mediano que queira comprar casa com crédito está a usar quase metade do seu rendimento disponível só para pagar a prestação. Quem arrenda, quase o mesmo. Há uma camada crescente de famílias que já não consegue aceder a nenhuma das duas opções, e essa camada não aparece nas estatísticas de transacções.
4. O QUE ESTÁ A ACONTECER DO LADO DA OFERTA
Custos de Construção (ICCHN) | Materiais | Mão de obra | Total |
2022 | pico pós-pandémico | elevada | +12,2% |
2023 | desaceleração | >5% | +3,9% |
2024 | -0,3% | +8,2% | +3,4% |
2025 | +0,9% | +7,7% | +4,0% |
Fonte: INE, Índice de Custos de Construção de Habitação Nova
A mão de obra especializada na construção é escassa, envelheceu sem renovação geracional durante os anos de crise e a sua pressão salarial é estrutural: não responde ao ciclo económico da mesma forma que os materiais. Construir ficou mais caro de forma permanente.
5. O ENQUADRAMENTO EXTERNO QUE NINGUÉM CONTROLA
O Boletim Económico de Março reviu em baixa as projecções de crescimento para 2026-2027 com referência explícita ao choque externo decorrente do conflito no Médio Oriente: pressão nos preços energéticos, deterioração das condições de financiamento internacionais e agravamento das expectativas de inflação. O BCE iniciou um ciclo de descida de taxas em 2024, mas a velocidade e profundidade desse ciclo dependem de uma trajectória inflacionária que voltou a tornar-se incerta.
O canal de transmissão ao mercado habitacional opera em simultâneo por dois vectores que se reforçam mutuamente. Do lado da procura, a inflação residual comprime o rendimento disponível real mesmo quando os salários nominais crescem: uma família com taxa de esforço de 48% não tem buffer para absorver erosão de poder de compra, independentemente da variação nominal dos seus rendimentos. Do lado da oferta, a incerteza nas taxas de longo prazo aumenta o custo de capital para promotores e encarece o financiamento de construção, tornando inviáveis projectos que eram rentáveis com as condições de 2024.
O resultado é um mercado comprimido dos dois lados em simultâneo, exactamente quando a oferta já operava com défice estrutural estimado em 300.000 fogos. A questão relevante não é se as taxas vão subir ou descer, mas sim, o mercado habitacional não tem capacidade de absorção para um segundo choque de financiamento num ciclo em que o emprego no sector da construção desceu em 2025 apesar do crescimento do licenciamento.
2023: o precedente recente |
O ciclo de subida de taxas do BCE em 2022 não produziu correcção de preços. Produziu uma contracção de 18,7% no volume de transacções, de 167.900 para 136.499 unidades, com os preços a manterem-se. A inelasticidade dos preços à baixa é uma característica estrutural do mercado habitacional português, documentada empiricamente. O que ajusta não é o preço. É o volume. E menos volume, num mercado com o número actual de consultores, tem um efeito aritmético directo na produtividade individual. |
6. UMA LIÇÃO DA HISTÓRIA QUE VALE A PENA TER PRESENTE
Robert Shiller construiu a única série contínua de preços da habitação nos EUA desde 1890, publicada em Irrational Exuberance e actualizada em três edições. O que essa série revela sobre ciclos de choque externo é sistematicamente ignorado no discurso imobiliário corrente.
Durante a crise energética de 1973-75 e a estagflação que se seguiu, os preços nominais da habitação nos EUA subiram continuamente. As famílias procuravam o imobiliário como cobertura contra a inflação e a percepção de que o mercado era resiliente tinha suporte empírico imediato. O que os dados de Shiller mostram é que essa resiliência era nominal, não real: ajustados pela inflação acumulada, os preços reais da habitação não acompanharam a narrativa. Quando o Fed de Volcker subiu as taxas de referência para 20% no início dos anos 80 para estrangular a inflação, o volume de transacções colapsou enquanto os preços nominais se mantiveram. A inércia de preços que o mercado interpretava como robustez revelou-se, nesse momento, como rigidez descendente, uma característica do imobiliário que não deve ser confundida com valorização sustentável.
A implicação analítica é relevante: em mercados com oferta rígida e procura comprimida por restrições de financiamento, o ajustamento não ocorre pelo preço. Ocorre pelo volume, pela liquidez e pelo tempo de absorção. O sinal de deterioração não é uma headline sobre queda de preços. É um aumento silencioso do tempo médio em carteira e uma redução do número de compradores qualificados por imóvel.
Portugal, 2023: o mesmo mecanismo |
A contracção de 18,7% nas transacções em 2023 não foi acompanhada de correcção nos preços medianos. Shiller descreveria este padrão como consistente com a inércia de preços característica de mercados habitacionais: os vendedores preferem retirar o imóvel do mercado a aceitar um preço abaixo das suas expectativas nominais. O mercado não limpou pelo preço. Limpou pelo volume. Quem trabalhava com base no dinamismo de 2022 foi apanhado sem carteira qualificada suficiente para manter produtividade num mercado com menos 31.000 transacções. |
Crescimento nominal versus crescimento real
Um imóvel adquirido por 150.000 euros em 2014 e transaccionado por 350.000 euros em 2025 representa uma valorização nominal de 133%. Com inflação acumulada em Portugal de aproximadamente 30% no mesmo período, a valorização real situa-se em torno de 79%, substancialmente diferente do número que domina a conversa. Se o activo foi financiado com crédito, o custo do crédito durante o período de detenção, calculado a taxa efectiva global, reduz ainda mais o retorno líquido efectivo.
O imobiliário mantém propriedades de cobertura inflacionária em horizontes longos. O que Shiller demonstra é que essa propriedade não é automática nem linear: depende do ciclo de taxas, do momento de entrada, da localização e do segmento. A ilusão nominal que Brunnermeier e Julliard (2008) formalizaram empiricamente, a tendência para avaliar a acessibilidade e o retorno em termos nominais sem ajustamento inflacionário, é um viés documentado que afecta tanto compradores como vendedores. Um consultor que consiga introduzir esta distinção na conversa com um cliente investidor está a trabalhar a um nível que a maioria dos seus concorrentes não alcança.
7. O QUE ISTO SIGNIFICA PARA QUEM TRABALHA NO MERCADO
Os recordes de 2025 são reais. O ticket médio é o mais alto de sempre, o volume de transacções cresceu e as condições de crédito melhoraram face ao pico de 2023. Quem tem carteira qualificada e opera com rigor técnico tem um mercado favorável no imediato.
O que os dados agregados não mostram é a composição da procura que sustenta esses recordes. A procura estrangeira contraiu pelo terceiro ano consecutivo. A acessibilidade para o comprador com rendimento mediano está nos níveis mais restritivos da série histórica. Os fogos licenciados cresceram 20%, mas o emprego no sector da construção desceu, o que significa que a capacidade de converter licenças em oferta efectiva está limitada. E o enquadramento externo introduz vectores de risco que o mercado dos últimos dois anos não teve de absorver.
O cenário de médio prazo mais provável não é o de correcção de preços. É o de contracção do volume transaccionado, com preços a manterem suporte estrutural. Menos transacções num mercado com mais consultores é a definição operacional de menor produtividade média. Em 2023, com uma contracção de 18,7%, os consultores que mantiveram resultados foram os que tinham carteira com qualidade suficiente para operar num mercado selectivo. A tolerância do mercado a consultores que dependem do volume e não do posicionamento técnico é inversamente proporcional à liquidez disponível.
O mercado vai continuar a remunerar diferenciação, não presença. |
Resiliente é quem mantém produtividade quando o volume contrai, porque a sua carteira não depende do dinamismo geral do mercado. |
Preparado é quem tem profundidade técnica para dar ao cliente informação com valor analítico real, não apenas dados de mercado que o cliente já tem acesso por outras vias. |
Diligente é quem não deixa tempo morto nos processos, porque num mercado com menos liquidez, o custo de oportunidade de cada semana de atraso é maior. |
Quem não se enquadra em nenhuma destas categorias vai sentir 2026 como um mercado difícil, independentemente dos recordes de 2025. |
8. O QUE OS AGENTES PODEM FAZER COM ESTE CONHECIMENTO
Com compradores. Um cliente que está a comprar hoje com taxa de esforço próxima dos 40-50% deve estar informado de que o seu activo vai entrar num período de menor liquidez. Não é razão para não comprar. É razão para comprar bem, com análise técnica rigorosa e sem pagar acima do valor sustentável.
Com vendedores. Quem quer vender em 2026 tem condições favoráveis porque os preços estão altos e ainda há procura. Mas o universo de compradores efectivos está a estreitar. Imóveis bem preparados, bem documentados e bem posicionados em preço vão vender. Imóveis com problemas documentais, sobrevalorizados ou em segmentos com menor procura activa podem ficar parados mais tempo.
Com clientes investidores. Apresentar a valorização em termos reais, não apenas nominais. Incorporar o custo do crédito no cálculo do retorno. O mercado de arrendamento tem procura estrutural crescente, mas a incerteza regulatória é o principal desincentivo. Para conversas sobre investimento, recomende sempre análise de viabilidade prévia.
Com a própria actividade. Em 2023, com o mercado a cair 18,7% em transacções, os consultores que mantiveram resultados foram os que tinham carteira qualificada, clientes fidelizados e conhecimento técnico suficiente para argumentar valor em qualquer condição de mercado.
9. PERGUNTAS QUE OS CLIENTES VÃO COLOCAR
Os preços vão descer? |
A evidência histórica e os dados actuais não suportam uma correcção de preços significativa. O BdP estima uma sobrevalorização de 25% mas reconhece que sobrevalorização não implica correcção se o desequilíbrio oferta/procura se mantiver. O que é mais provável é uma queda nas transacções sem correcção proporcional nos preços. |
É boa altura para comprar? |
Depende das condições individuais. Com a taxa de esforço nos 48% do rendimento mediano, muitas famílias não têm margem. Para quem tem margem, os preços altos são um dado real mas o suporte estrutural da procura também é real. A análise deve ser feita caso a caso, com o valor real do imóvel identificado de forma independente. |
O crédito vai encarrecer? |
O BCE iniciou um ciclo de descida de taxas em 2024 que continua, mas o enquadramento geopolítico e a inflação residual criam incerteza sobre o ritmo dessa descida. Uma estabilização ou ligeira alta em 2026 é o cenário mais plausível que o Banco de Portugal considera no seu Boletim, sendo expectável uma alteração de 0,25-0,5 p.p. na taxa diretora. Para clientes em processo de decisão, taxa fixa ou taxa mista pode ser uma conversa relevante. |
Faz sentido investir em imobiliário para arrendamento? |
O mercado de arrendamento tem procura estrutural crescente, precisamente porque a compra se tornou inacessível para uma fatia crescente da população. O risco está na regulação: o quadro legal do arrendamento mudou várias vezes nos últimos anos, e a incerteza regulatória é o principal desincentivo para investidores. Para conversas sobre investimento, recomende sempre análise de viabilidade prévia. E apresente sempre a valorização em termos reais, não apenas nominais. |
Fontes
Este documento foi preparado e escrito por Sérgio Ângelo com base nos seguintes dados actualizados: INE, Índice de Preços da Habitação 4.º Trimestre e Ano 2025 (Março 2026). INE, Avaliação Bancária da Habitação, Fevereiro 2026. INE, Índice de Custos de Construção de Habitação Nova, 2025. Banco de Portugal, Boletim Económico Março 2026. OCDE, Housing Affordability Database, 3.º Trimestre 2024. Comissão Europeia, Housing in the European Union 2025. Shiller, R. J. (2015). Irrational Exuberance (3rd ed.). Princeton University Press. As projecções e cenários são estimativas com base nos dados disponíveis e não constituem aconselhamento de investimento. Para análise de viabilidade de operações concretas, recomenda-se consulta a profissionais certificados.